El impacto de la pandemia es evidente en muchos sectores económicos y lo cierto es que esos efectos están aún lejos de terminar. Asimismo, la inflación ha sumado dificultades a la actual crisis, que tiene los precios por las nubes y el costo de vida en alza. El sector inmobiliario, en particular, está mostrando caída de precios, mayores tasas de descuento y tasas de interés al alza, debido al mayor riesgo interno y la inflación. Hoy, las propiedades valen menos, hay un costo financiero más alto, y lo mismo está ocurriendo -con mayor grado- en segundas viviendas y activos sin renta.
Dentro de los próximos 2 años se consolidará la propiedad de algunos centros de eventos y hoteles, lo que significa que los dueños venderán, quedando las propiedades en menos manos y donde lo más probable es que desaparezcan algunas marcas propias. Hoy, en el mercado hay más vendedores que compradores, por lo que los precios tenderán a la baja. El comprador tiene muchas oportunidades a nivel regional y mundial, por lo que habrá un tiempo de ajuste de expectativas entre ambos.
Este escenario de la industria nos invita a revisar cómo está el mercado en diferentes zonas del país.
Es necesario hacer la distinción entre lo que está ocurriendo en el mercado urbano, es decir Santiago y grandes ciudades, y los destinos turísticos como San Pedro de Atacama, Torres del Paine, Puerto Varas y Aysén, entre otros. Los destinos turísticos dependen fuertemente de la apertura de fronteras y conectividad aérea, pues se orientan a los pasajeros extranjeros que buscan hoteles de alto estándar y experiencias. En este segmento, el cierre de los parques nacionales puede generar un daño importante a las economías locales y los resultados de la oferta que opera en los parques o alrededores y, por su supuesto, a la imagen país. Igualmente, este segmento es muy chico en términos relativos, por lo que su recuperación podría ser muy rápida. Ejemplos de esto son la reciente venta de los hoteles de lujo Tierra (Patagonia, Atacama y Chiloé), además de la venta de Valle Nevado a un grupo internacional.
Respecto de Santiago, que es el mercado más competitivo de Sudamérica junto a Quito y Lima, hoy presenta una baja tarifa por ocupación de habitaciones de hotel. Santiago es un mercado rezagado, que estará complicado por 3 o 4 años más, porque hay un exceso de oferta y gran parte de los turistas que alojan (alojaban) en nuestra capital lo hacen por motivos de negocio. Además, la demanda se trasladó hacia la zona Oriente y las tarifas siguen siendo bajas.
En lugares como Viña del Mar, La Serena e Iquique, existe mucha competencia desleal e informal por la oferta de departamentos a través de plataformas digitales de arriendo, por lo que la industria hotelera no ve oportunidades en esos destinos. Por otro lado, los valles vitivinícolas y centros de esquí, aún no logran tener un flujo y rentabilidad más constante que genere crecimiento estable para la inversión, pero sin duda hay una oportunidad.
Pero no todo es negativo. Existen espacios de crecimiento o movilidad, aunque más lento de lo esperado, en algunas zonas del país. Por ejemplo, en los destinos turísticos de alto estándar, la buena noticia es que la reactivación llegará tarde o temprano y, en el mundo de los hoteles de destino turístico de naturaleza con parques nacionales y oferta turística de naturaleza, falta aún mucha oferta. Antes de la pandemia, el turismo aventura, turismo sustentable y de lujo venían con buena tendencia, pero con rendimiento mediocre. Asimismo, a pesar de que la confianza de los inversionistas extranjeros se está deteriorando y entrando en terreno pesimista según el reciente indicador de la UDD, Chile sigue siendo un mercado bien posicionado y atractivo en relación con la región, aunque el mercado está en estado de observación.
En el segmento del turismo de alto estándar, en destinos de naturaleza hacen falta por lo menos entre 1.000 y 2.000 habitaciones de buen nivel en los próximos 5 a 10 años y existe una oportunidad de inversión en aquellas zonas, pero esto dependerá de que el Estado tome las acciones correctas en tres temas críticos: seguridad, administración y concesiones de parques nacionales, además de un plan de marketing internacional.
Dentro de la inversión de nuevos hoteles, los nuevos proyectos se ven más bien paralizados. Hay varios proyectos detenidos y otros en venta. Estamos enfrentando una crisis país, la inminente recesión del 2023, las restricciones de los bancos, la inflación y las estimaciones de demanda, que hacen que muchos proyectos ya no sean rentables, por lo que hay que detenerlos. Pero hay otros proyectos que están entrampados en burocracia y “permisología”. Incluso, no existe una normativa para desarrollo turístico en zonas rurales, lo que lo hace aún más complejo.
Así entonces, la nueva oferta en Santiago y regiones se ajustó a la baja, debido a que el mercado está esperando ver qué pasará a nivel político, social y económico, además del alto costo para construir un nuevo edificio. Por ello, tiene mayor sentido en estos tiempos la reconversión, o sea, tomar un activo construido y transformarlo. A nivel latinoamericano, Chile, Perú y México son mercados potentes y cuentan con más facilidades para conseguir financiamiento. Allí, el desarrollo puede ser apoyado por un grupo económico o fondo de inversión grande, lo que es una gran oportunidad si como país logramos mostrar las ventajas y beneficios que tiene Chile frente a otros mercados de la región, pues seguimos siendo un gran destino para el turismo.
